投資房產必勝絕招—格局理論

文章有點長~不過還滿有道理的~

可以先看紅字的部份~有時間在看完吧^^~

 

格局最大的人獲勝 投資必勝絕招—格局理論

如果有一種投資機會，本錢不需要太多，報酬率至少100％，

而且完全沒有風險，您是否會心動呢？

當然會！相信這是所有投資人夢寐以求的投資機會，

但是什麼樣的投資標的有這樣的機會呢

答案就是投資房地產！

世界上100大首富中，至少有一半是參與了房地產投資標的，

所以可以發財而且持續富有。

以下就是能夠協助投資人，真正了解投資房地產，

三個可以擊敗任何不景氣的武器——格局理論。

一、本錢不需多

房地產投資的第一個特色就是可以採用極高的財務槓桿協助，

因此可以不用投入太高比例的本錢！

而提供財務援助的人（通常為銀行），為什麼會樂於提供高額的融資協助呢？

因為房地產是一種同時具有高保障性與低折舊率的特殊優勢標的！

由於可以運用高的財務槓桿，

所以通常投入10~20%的資金，就可以從事5~10倍營業額的投資，

與傳統製造業相比，因後者財務槓桿低，

所以同樣的資金投入可能只能創造2~3倍營業額的投資效果，

自然可以產生較大的投資報酬率。

同時，就投資風險而言，

房地產投資即使投資失敗，其損失亦多有限（最多10~20%的資金），

但傳統製造業就沒有那麼幸運，一次失敗往往就導致血本無歸，甚難翻身。

其實，在高槓桿的財務操作之下，

真正可以獲得最大投資利益的卻是購買（預售）房屋的投資人，

因為在台灣現行的預售制度之下，

房屋購買人只要支出10%左右的前期款就可以購買到預售屋，

在漫長的興建期間又不必支付任何利息，所以如果增值了，

其運用財務槓桿效果所產生的報酬是十分可觀的（可能大於10倍）。

相對地，如果崩盤了，

購屋人最多只會損失「前期款」（就好像投資選擇權（ option）失敗一般）。

同時，根據目前消費者保護法與公平交易法有關保護投資人的規定，

賣方（建設公司）如果要沒收購屋者全部的「前期款」，

機會不大，通常還可以打個商量，少扣一些。

在這樣的情形下，預售屋的購屋者是具有極大的投資優勢，

這也是目前市場上，較具投資特性的商品（如小套房、豪宅，或是使用權商品）

會造成投資人大量搶購的重要原因。

由歷史的經驗可以發現，許多建設公司的老闆常常抱怨，

他們並無法賺到房屋景氣所帶來的真正增值利益（因為房屋在預售期即已售出），

而預售屋的購屋者，常常才是高財務槓桿下的真正獲利者。

但這些老闆為什麼不要蓋好房屋才賣，

而要採用預售的方式出售房屋，然後才後悔沒有賺到最大利益呢？

因對建設公司而言，他們買土地時已經運用了高的財務槓桿，

然後再利用預售制度（先收款）

創造了極高財務槓桿下的投資報酬率（投資報酬率可以大到數百倍），

因此，雖然犧牲了預售房屋未來的可能增值利益，

但兩相比較，大多數資金較為不足的中小型建設公司，

還是會採用預售制度，以規避財務風險。

相對地，對財力雄厚的建設公司而言，購地時既然已經採用了高的財務槓桿，

就不應該將房屋預售，應待房屋蓋好後再行出售，方可獲取最大的房屋增值利益。

二、報酬率至少百分之百

由於房地產投資採用了高的財務槓桿方式，

所以可以用不到銷售金額20%的資金投入，即可完成一個建築開發案。

這代表的意思是，假如成本是100萬元的房地產投資，

如果能在市場上賣到120萬元時，

投資者的報酬率就已經可以達到100%。（自有資本的投資報酬率）

如果同時採用了預售制度，在興建過程中，

通常還會有銷售金額的20~30%現金流入，

此時，可能不用自己的資金一毛錢，就可以順利完成興建案，

此時對所投入的自有資金而言，其實報酬率就會增加到無限大，

因為分母為『○』（甚至還可能是負的）。

如果在規劃的過程中，又有機會增加了容積，

或是採取了容積移轉的方式，增加了低成本的容積，則其報酬率就會更加增大。

再加上，如果銷售時的售價因市場景氣而向上攀昇時，報酬率自然也會更高，

在如此多的「如果」、「可能」之下，

報酬率是可以不斷地被增加，這是房地產投資的最大魅力所在。

有經驗者重區位

但應該注意的是，

雖然幾乎每一個房地產投資開發案的自有資金報酬率至少都有100%以上，

但因一個興建案的時間有長至4、5年的，

所以，還要將總報酬率分配到每年的平均報酬率，才可以做客觀的比較。

但無論如何，房地產投資的高報酬率，是不容懷疑的！

它只有商品賣不掉才會有風險，所以才會有高收費的「代銷公司」出現，

但是通常只要產品是在最好的區位（例如台北市），

這種情形幾乎就不會發生，頂多只有售價無法達到期望而已。

這也是所有有經驗的投資者常講

房地產投資的三個最重要因素是「區位！區位！區位！」的主要原因。

三、投資零風險

基本上，房地產投資是沒有風險的——只要時間夠長。

我曾將台北市超過40年（民國52至95年）的預售屋平均房價加以比較，

結果發現，在民國70年以前， 一坪10萬元的房屋已是「天價」；

在民國77、78年期間， 一坪50萬元的房屋才算「天價」，

但到了民國95年， 一坪超過120萬元的房屋才是「天價」。

這個資料代表什麼意義？

代表在台北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，

在過去四十多年的時間裡，不論是在何時，或是以何種價格購買房屋，

到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。

所以，只要放的時間夠久，即使投資人現在所買的房屋是「天價」，

但未來一定還會有更高價格的機會出現，到時一定可以出售獲利！

所以房地產投資只有投資人耐不住時間長的問題，而沒有風險問題。

它不像股票，如果你不注意，如果那家公司倒了，股票有變成壁紙的可能。

房地產不會！只要你不要買區位不好的產品（因為時間要等太長），

則絕沒有變成壁紙的可能，它一定會讓您的投資賺到錢！

時間即代表格局

可是很多人可能會問，如果房地產投資具備如此優異的三大特性

——本錢不需多、報酬率至少百分百、投資零風險，

為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢？

這個問題的答案，就牽涉到了投資房地產最重要的決勝理論—格局理論。

房地產的投資，最終將由格局最大的人獲勝！

什麼是格局最大的人呢？

指的就是在購買房地產時，

投資人計劃在多久的時間內將其出售，這個預期的時間就是「格局」。

一般而言，有的散戶投資人，

只將「格局」訂在6個月（即在6個月內就計劃出售獲利）；

有的建設公司將「格局」訂在2~3年；

有的開發商將「格局」訂在5~10年（如高鐵）；

有的外商投資公司將「格局」訂在20年；

有的壽險公司將「格局」訂在30年……。

人壽公司有優勢

當格局愈大，其勝負自然即已出現，

最有名的例子，

如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地；

又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地；

再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。

為什麼人壽公司在標地上有其優勢？

就是因為「格局」較大——不論其所規劃的資金準備、投資年限，

皆以超過30年為導向，亦即他們在投資前的考慮是在未來30年內，

是否有一天該地價格可以有增加50%的機會？

如果有，就是一個穩勝且無風險的投資！

相對的，許多私人財主及建設公司，

他們以快速周轉為考慮，將格局放在1~3年，

因此其資金準備、融資配合、市場銷售，皆以3年為考慮，

當3年內如果沒有達到預期的市場情況，他們就必須被迫退出。

此時，所有資產將在一夕之間變成負債，

「錢能載舟，亦能覆舟」，

過去許多有名的建設公司，就因「格局」太小，

不論其知名度再高，房屋蓋得再好，

而都不得不消逝在時代的洪流之中。

因為房地產投資的競爭是一種「格局」的競爭，

「格局」大者，勝「格局」小者。

孫子兵法有云：「勝兵，先勝而後求戰；敗兵，先戰而後求勝！」

在房地產投資的世界裡，

雖然具備了「本錢不需多」、「報酬百分百」、「投資無風險」的迷人特性，

但真正決定勝敗的還是「格局」！

當了解了「格局理論」後，

投資人就應了解要努力創造「格局」的能力，方能使投資立於不敗之地！

三種募資金方法

要如何培養「格局」呢？格局的基礎在「資金」，

對房地產投資者而言，募集資金的方法大致可分為三種：

第一種，是以「股權」換資金：

亦即透過各種公募及私募的方式，讓具有資金者成為股東，

當然，隨著股東的要求，對其股份可以分為普通股，

或是附有優先償還條件的特別股。

第二種，是以「債權」換資金：

可以採取的方式如發行公司債。

通常公司債又可以分為有擔保及無擔保二種，

甚至有些債權的發行亦可以加入可轉讓為股權的方式（可轉換公司債）的設計。

另一類具有債權性質的募資方式，

就是向銀行、票券公司、私人投資機構

或是外商、外資法人，以借款的方式，設定債權以募集資金。

第三種，是以「產權」換資金：

最直接的方式是直接買賣，

但因房地產賣掉後就失去獲利的機會，

所以可以採用附買回條件的方式設計。

第二類方式是採取目前十分流行的證券化方式，

如透過 REITs的方式將房地產出售，

但也可以採取附買回權的設計（例如： REATS），使得獲利機會可以保持。

第三類方式是在未來即將成為市場主流的「合夥」（ partnership ）型式，

透過讓擁有資金者成為產權的共同擁有者，

讓自己成為管事股東（ GP ,General(或 managing) partner），

而讓資金擁有者成為單純的資金股東（ MP， Money partner ）

或是產權股東（ EP， equity partner）。

而以信託（ Trust）的方式，將「合夥」可以成為獨立運作的個體，

它可以獨立的從事融資、銷售、興建、管理及處分資產，

這種以產權換資金的方法，

不論在國外或是在未來的台灣，勢必將成為募集資金的主流。

不論採取以股權換資金，以債權換資金或是以產權換資金，

都是希望增強投資者的資金能力，以提昇「格局」等級，

因為房地產投資是一場資金的戰爭，戰爭的原則是先求不敗，再求勝利，

而充沛的資金能力是確保投資能立於不敗的唯一法寶。

結 語

所謂「大軍未動，糧草先行」，

同樣地，房地產投資亦是如此，必須「大軍未動，資金先到」，

每一個投資人都有其個別的資金條件，但在房地產投資的競爭上，

端看每個人資金條件的強弱，就決定了「格局」，

而「格局」就決定了勝負。

最近的幾次小面積國有地標售，

有些私人財主及私人投資公司，以高於壽險公司的出價取得土地，

代表他們的「格局」又較壽險公司更大，

因為他們「今生」可能不準備出售，所以「格局」最大！

但房地產市場競爭的真正決戰點，將在今年（2007）較大面積土地的爭奪上，

未來誰能在較大面積的取得上獲得優勢，

就必將成為這一波房地產投資的真正贏家。

　

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉博士）

<改編轉載自奇摩房地產>